|
Na podlagi 12. člena statuta Občine Gorišnica (Uradni
vestnik občin Ormož in Ptuj, št. 12/95 in 5/96), 116. člena poslovnika
Občinskega sveta občine Gorišnica (Uradni vestnik občin Ormož in Ptuj,
št. 17/95) je Občinski svet občine Gorišnica na seji dne 28. 1. 1997
sprejel |
|
|
P R A V I L N I K |
|
|
o oddajanju poslovnih
prostorov v najem |
|
|
I. SPLOŠNE DOLOČBE |
|
|
1. člen |
|
|
S tem pravilnikom se urejajo način, pogoji in postopek
oddajanja poslovnih prostorov in stavb v najem (v nadaljnjem besedilu:
poslovni prostori) na območju Občine Gorišnica, ki so v lasti Občine
Gorišnica. |
|
|
2. člen |
|
|
Za poslovno stavbo se šteje stavba, ki je namenjena za
poslovne dejavnosti in se v ta namen tudi pretežno uporablja. |
|
|
Za poslovni prostor se šteje prostor, namenjen za poslovno
dejavnost in je v poslovni stavbi ali stanovanjskem objektu. |
|
|
Sestavlja ga eden ali več poslovnih prostorov, namenjenih
za poslovno dejavnost, ki so praviloma gradbena celota in imajo poseben
vhod. |
|
|
3. člen |
|
|
Poslovni prostori se oddajo v najem za opravljanje
dejavnosti, v skladu z veljavnimi prostorskimi akti. |
|
|
4. člen |
|
|
O oddaji poslovnega prostora z javnim natečajem odloči
Občinski svet občine Gorišnica, na podlagi predhodnega predloga o
izbiri, ki ga poda komisija za oddajo poslovnih prostorov v najem. |
|
|
V primeru oddaje poslovnih prostorov brez javnega natečaja
odloča Občinski svet občine Gorišnica na predlog župana in odbora za
gospodarstvo. |
|
|
5. člen |
|
|
Komisijo za oddajo poslovnih prostorov v najem imenuje
Občinski svet občine Gorišnica. |
|
|
Komisija za oddajo poslovnih prostorov v najem šteje
najmanj tri in največ pet članov. |
|
|
Komisija za oddajanje poslovnih prostorov v najem opravlja
naslednje naloge: |
|
|
– obravnava dospele ponudbe za razpis javnega natečaja, |
|
|
– predlaga Občinskemu svetu občine Gorišnica sklenitev
najemne pogodbe z najugodnejšim ponudnikom za posamezen poslovni
prostor, |
|
|
– posreduje Občinskemu svetu občine Gorišnica mnenja in
predloge o posameznem poslovnem prostoru. |
|
|
6. člen |
|
|
Vsa administrativna in strokovna dela v zvezi z oddajanjem
poslovnih prostorov v najem oziroma v zvezi z javnim razpisom za oddajo
poslovnih prostorov ter v zvezi z oddajo poslovnih prostorov v najem
brez javnega razpisa opravlja občinska uprava Občine Gorišnica (v
nadaljnjem besedilu: občinska uprava). |
|
|
7. člen |
|
|
Za vse, kar ni določeno s tem pravilnikom se smiselno
uporabljajo določila zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih
ter drugih predpisih. |
|
|
II. POSTOPEK ODDAJE
POSLOVNIH PROSTOROV |
|
|
8. člen |
|
|
Oddaja poslovnih prostorov v najem se opravi na podlagi
javnega natečaja ali brez javnega natečaja neposredno s pogodbo, v
primerih, določenih s tem pravilnikom. |
|
|
1. Javni natečaj |
|
|
9. člen |
|
|
Javni natečaj se izvede z zbiranjem pisnih ponudb. |
|
|
10. člen |
|
|
Ko občinska uprava ugotovi, da je določen poslovni prostor
izpraznjen oziroma nezaseden, predlaga županu, ta pa Občinskemu svetu
občine Gorišnica, da sprejme sklep o razpisu javnega natečaja. |
|
|
Sklep o razpisu javnega natečaja mora vsebovati: |
|
|
– lokacijo, velikost in namembnost poslovnega prostora; |
|
|
– urejenost in opremljenost poslovnega prostora; |
|
|
– čas, za katerega se poslovni prostor daje v najem
(določen, nedoločen); |
|
|
– začetno – izklicno ceno najemnine; |
|
|
– rok zbiranja ponudb, ki ne sme biti krajši od 15 dni in
navedbo naslova, kamor se pošlje pismena ponudba s priloženimi
zahtevanimi dokazili; |
|
|
– morebitne druge pogoje v zvezi s stanjem in ureditvijo
poslovnega prostora; |
|
|
– navedbo, da mora ponudba vsebovati opis in program
dejavnosti ter višino ponujene najemnine, ki ne sme biti nižja od
začetne; |
|
|
– višino jamstva za resnost ponudbe, ki znaša tri mesečne
začetne cene najemnine, ki jo morejo interesenti plačati v navedenem
razpisnem roku, navedbo žiro računa, kamor se jamstvo za resnost ponudbe
plača in navedbo, da je potrebno potrdilo o plačanem jamstvu za resnost
ponudbe priložiti k ponudbi; |
|
|
– navedbo, da se plačano jamstvo za resnost ponudbe
ponudnikom, ki na javnem natečaju ne bodo uspeli, povrne v roku 15 dni
od dneva izbire najemnika; |
|
|
– navedbo kje se lahko interesenti predhodno seznanijo s
podrobnejšimi pogoji javnega natečaja; |
|
|
– navedbo, da se lahko na javni natečaj prijavijo fizične
in pravne osebe, ki morajo v času natečaja k ponudbi priložiti dokaz o
izpolnjevanju pogojev za pridobitev obrtnega dovoljenja ali za
pridobitev naziva samostojni podjetnik oziroma izpisek iz sodnega
registra glede poslovne dejavnosti s tem, da se morajo fizične osebe
izkazati še s potrdilom o državljanstvu RS; |
|
|
– navedbo, da mora izbrani najemnik skleniti najemno
pogodbo najkasneje v roku 15 dni od dneva sprejema sklepa o izbiri in da
se v primeru, da pogodbe ne sklene, jamstvo za resnost ponudbe ne vrne. |
|
|
11. člen |
|
|
Pisni ponudbi, ki mora vsebovati opis in program
dejavnosti ter višino ponujene najemnine, je potrebno priložiti tudi
dokaze o izpolnjevanju razpisnih pogojev navedenih v 10. členu tega
pravilnika. |
|
|
Ponudniku, ki uspe na javnem natečaju se vplačano jamstvo
za resnost ponudbe upošteva pri obračunu najemnine za prve tri mesece. |
|
|
12. člen |
|
|
Sklep o razpisu javnega natečaja se objavi v sredstvih
javnega obveščanja. |
|
|
13. člen |
|
|
Pri dodelitvi poslovnega prostora oziroma izbiri
najugodnejšega ponudnika se upoštevajo naslednji kriteriji: |
|
|
– izpolnjevanje vseh razpisnih pogojev, |
|
|
– ponujena dejavnost, ki se bo v poslovnem prostoru
opravljala, |
|
|
– ponujena višina najemnine za poslovni prostor, ki ne
more biti nižja od tiste, ki je navedena v razpisu. |
|
|
V primeru enakovrednih ponudb ima prednost tisti ponudnik,
ki ima stalno bivališče oziroma sedež podjetja v Občini Gorišnica. |
|
|
14. člen |
|
|
Po poteku roka za prijavo na javni natečaj komisija odpre
prispele ponudbe in ugotovi, če izpolnjujejo pogoje javnega natečaja. |
|
|
Tiste ponudbe, ki pogojev javnega natečaja ne izpolnjujejo
izloči, ostale pa obravnava na podlagi kriterijev iz 10. in 13. člena
tega odloka ter svoje ugotovitve in predloge o izbiri pošlje občinski
upravi, ta pa Občinskemu svetu občine Gorišnica. |
|
|
Občinski svet občine Gorišnica, na podlagi predloga
komisije o izbiri sprejme sklep o oddaji poslovnega prostora v najem. |
|
|
15. člen |
|
|
O izbiri se mora obvestiti vse ponudnike, ki so sodelovali
na natečaju in sicer v roku 15 dni od dneva izbire najugodnejšega
ponudnika. |
|
|
Zoper odločitev o oddaji poslovnega prostora v najem lahko
vsak kandidat, ki se je udeležil javnega natečaja vloži v 15 dneh od
dneva, ko je prejel obvestilo o izbiri kandidata za najem poslovnega
prostora, ugovor pri županu. |
|
|
Župan mora ugovor obravnavati najkasneje v roku 15 dni, od
dneva ko je bil ugovor sprejet. Svoj predlog oziroma ugotovitve da v
potrditev Občinskemu svetu občine Gorišnica. Sklep občinskega sveta je
dokončen in mora biti sprejet v roku 30 dni. |
|
|
16. člen |
|
|
Ponudnik je dolžan skleniti pogodbo o najemu poslovnih
prostorov najkasneje v roku 15 dni po obravnavi ugovorov na občinskem
svetu. |
|
|
V primeru, da ponudnik ne sklene pogodbe v navedenem roku,
se šteje, da je odstopil od pogodbe in se v tem primeru vplačano jamstvo
za resnost ponudbe ne povrne. V tem primeru se poslovni prostor lahko
odda naslednjemu najugodnejšemu ponudniku oziroma se razpis ponovi. |
|
|
Izbrani ponudnik-najemnik, ki je sklenil pogodbo mora
prevzeti poslovni prostor in ga pričeti uporabljati v roku, ki je
določen v pogodbi. |
|
|
17. člen |
|
|
O postopku izbire ponudnikov komisija vodi zapisnik. |
|
|
Zapisnik mora vsebovati: kraj in čas javnega natečaja,
podatke o komisiji, navedbe o pogojih natečaja, poimensko navedbo
priglašenih ponudnikov, ugotovitve o izpolnitvi razpisnih pogojev,
navedbo začetne najemnine, ponudbe ponudnikov, najvišjo ponujeno
najemnino, predlog za izbiro najugodnejšega ponudnika in višino njegove
ponujene najemnine, podatke o ponudnikih, ki na javnem razpisu niso
uspeli in navedbe o vračilu jamstva za resnost ponudbe. Zapisnik
podpišejo vsi prisotni člani komisije. |
|
|
V zapisnik se vpišejo tudi ostali podatki in pripombe
pomembne za sprejem predloga o izbiri najugodnejšega ponudnika. |
|
|
2. Oddajanje poslovnih
prostorov v najem brez javnega natečaja |
|
|
18. člen |
|
|
Občinski svet občine Gorišnica lahko odda poslovni prostor
v najem brez javnega razpisa neposredno z najemno pogodbo v naslednjih
primerih: |
|
|
– če se mora dosedanji najemnik izseliti iz poslovnih
prostorov zaradi rušenja ali zaradi prilagoditve zgradbe veljavnemu
prostorskemu izvedbenemu aktu; |
|
|
– če nadaljuje z dejavnostjo dosedanjega najemnika njegov
ožji družinski član (zakonec, otroci); |
|
|
– za opravljanje dejavnosti, ki se delno ali v celoti
financirajo iz proračuna Občine Gorišnica (kultura, športna društva,
politične stranke ipd.); |
|
|
– v primerih, ko bo prostor uporabljal javni zavod ali
podjetje v lasti Občine Gorišnica; |
|
|
– podjetjem in posameznikom, ki nameravajo opravljati ali
opravljajo dejavnost, ki je opredeljena kot dejavnost posebnega
družbenega pomena; |
|
|
– v primeru, da najemnik nudi v zamenjavo ali odstopi drug
enakovreden poslovni prostor; |
|
|
– v primeru, da najemodajalec sklepa najemno pogodbo z
delavcem sedanjega najemnika, pri katerem je bil v rednem delovnem
razmerju dve leti, s pogojem, da nadaljuje z isto dejavnostjo; |
|
|
– v primeru združitve dveh podjetjih oziroma odkupa
podjetja, če se bo nadaljevala z isto ali sorodno dejavnostjo; |
|
|
– v posebnih utemeljenih primerih, na predlog župana
Občine Gorišnica, ki ga potrdi Občinski svet občine Gorišnica. |
|
|
19. člen |
|
|
Brez javnega natečaja se oddajo v najem tudi dvorane,
sejne sobe in drugi podobni javni prostori s katerimi razpolaga Občina
Gorišnica, podjetjem in drugim pravnim osebam, društvom, političnim
strankam in drugim civilnim in pravnim osebam za opravljanje njihove
dejavnosti – za določene dneve oziroma ure v tednu. |
|
|
Na predlog župana občinski svet sprejme seznam poslovnih
prostorov, ki se dajejo v najem na podlagi prvega odstavka tega člena in
cenik najemnin. Kolikor je več interesentov se odda prostor
najugodnejšemu ponudniku. |
|
|
III. NAJEMNO RAZMERJE |
|
|
1. Sklenitev najemne
pogodbe |
|
|
20. člen |
|
|
Najemno razmerje nastane s sklenitvijo pisne najemne
pogodbe. |
|
|
Najemna pogodba mora vsebovati: |
|
|
– naziv oziroma ime in priimek pogodbenih strank
(najemodajalca in najemnika); |
|
|
– navedbo poslovnih prostorov in stavbe v katerih so
poslovni prostori; |
|
|
– navedbo poslovne dejavnosti, ki se opravlja v teh
prostorih; |
|
|
– določila o uporabi skupnih prostorov in naprav v stavbi; |
|
|
– določila o trajanju najemne pogodbe; |
|
|
– pričetek veljavnosti pogodbe in pričetek najemnega
razmerja; |
|
|
– določitev vrednosti poslovnega prostora; |
|
|
– višino najemnine in sorazmernih stroškov za vzdrževanje
skupnih delov in naprav in storitev v stavbi ter določilo o spremembah
oziroma povišanju; |
|
|
– način plačevanja in pričetek odplačevanja najemnine; |
|
|
– rok, v katerem je najemnik dolžan poslovni prostor
prevzeti in ga pričeti uporabljati; |
|
|
– v primerih, ko so potrebna koristna vlaganja, določilo,
kdo bo prostor usposobil, pogoje usposobitve, način povrnitve lastnih
koristnih vlaganj najemniku in rok dokončanja usposobitve poslovnega
prostora; |
|
|
– druge medsebojne pravice in obveznosti; |
|
|
– določbe o vzdrževanju in preurejanju poslovnih
prostorov; |
|
|
– načine prenehanja najemnega razmerja; |
|
|
– določila o odpovedi najemnega razmerja in odpovednih
rokih. |
|
|
21. člen |
|
|
Poleg vsebine iz 20. člena tega pravilnika se s pogodbo
vnese določilo, da položi najemnik, pred sklenitvijo najemne pogodbe,
varščino v višini trimesečne najemnine, ki se jo ob vplačilu preračuna v
DEM po srednjem tečaju Banke Slovenije in se ista vrednost v DEM
upošteva tudi pri izplačilu varščine. Ob prekinitvi pogodbe se varščina
najemniku vrne ob izpolnjevanju pogojev v rokih in na način, ki se
določi v pogodbi. |
|
|
V primerih, ko ima najemnik neporavnane obveznosti iz
naslova poslovnega prostora se varščine ne vrača, temveč se jo poračuna
z neporavnanimi obveznostmi najemnika oziroma z morebitno škodo, ki jo
je povzročil. |
|
|
22. člen |
|
|
Pogodba mora vsebovati tudi določilo, da najemnik ne sme
oddati poslovnega prostora v podnajem oziroma dovoliti drugim, da
opravljajo dejavnost v poslovnem prostoru brez soglasja najemodajalca. |
|
|
V primeru, da najemnik, v soglasju z najemodajalcem, da v
podnajem del poslovnega prostora, vendar največ do 50% površine se
celotna najemnina zviša za 50%. |
|
|
23. člen |
|
|
Najemna pogodba se praviloma sklene za nedoločen čas. |
|
|
Najemna pogodba se lahko sklene za določen čas: |
|
|
– kadar se pričakuje, da se bodo morali poslovni prostori
odstraniti zaradi realizacije zazidalnega načrta; |
|
|
– če je načrtovana prenova objekta, v katerem se nahaja
poslovni prostor in |
|
|
– če to narekujejo posebne okoliščine. |
|
|
2. Prenehanje
najemnega razmerja |
|
|
24. člen |
|
|
Najemno razmerje preneha: |
|
|
– s sporazumnim prenehanjem najemne pogodbe; |
|
|
– z odpovedjo najemne pogodbe, če je bila ta sklenjena za
nedoločen čas, z odpovednim rokom enega leta; |
|
|
– s potekom časa, za katerega je bila pogodba sklenjena,
če je bila sklenjena za določen čas; |
|
|
– z odstopom od najemne pogodbe; |
|
|
– po samem zakonu. |
|
|
25. člen |
|
|
Občinski svet občine Gorišnica lahko na podlagi predloga
občinske uprave s sklepom odpove najemno pogodbo in zahteva izpraznitev
poslovnega prostora ob vsakem času ne glede na pogodbene in zakonske
določbe o trajanju najema: |
|
|
– če najemnik uporablja poslovni prostor tako, da ovira
stanovalce ali drugega najemnika poslovnega prostora ali stanovanja; |
|
|
– če najemnik v roku enega meseca od dneva prejema opomina
ne opravi del potrebnih za redno vzdrževanje poslovnih prostorov, ki
spadajo v njegove stroške; |
|
|
– če najemnik v pogodbeno dogovorjenem roku ne usposobi
poslovnega prostora; |
|
|
– če najemnik ne začne v dogovorjenem roku z opravljanjem
dejavnosti; |
|
|
– če najemnik spremeni ali bistveno omeji poslovno
dejavnost v poslovnem prostoru brez soglasja pristojnega upravnega
organa in najemodajalca; |
|
|
– če najemnik dalj časa brez upravičenih razlogov ne
opravlja dejavnosti; |
|
|
– če najemnik preneha z opravljenjem dovoljene dejavnosti; |
|
|
– če najemnik odda poslovni prostor v podnajem oziroma
dovoli drugim, da opravljajo dejavnost v poslovnem prostoru brez
soglasja najemodajalca; |
|
|
– če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca
od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil; |
|
|
– če dalj časa ne plačuje skupnih obratovalnih stroškov,
ki bremenijo poslovni prostor; |
|
|
– če najemodajalec, iz vzroka za katerega ni odgovoren,
trajno ne more uporabljati prostorov, v katerih je opravljal svojo
dejavnost in zato poslovno stavbo oziroma poslovni prostor sam
potrebuje. |
|
|
V sklepu o odpovedi mora biti navedeno, do katerega dne se
mora najemnik izseliti iz poslovne stavbe oziroma poslovnih prostorov in
jih izročiti odpovedovalcu oziroma do katerega dne jih je najemodajalec
dolžan prevzeti. |
|
|
IV. OSNOVE IN MERILA
ZA DOLOČITEV NAJNIŽJE NAJEMNINE ZA POSLOVNE PROSTORE |
|
|
26. člen |
|
|
Višina najemnine za poslovne prostore je odvisna od
namembnosti poslovnega prostora in območja, v katerem se nahaja poslovni
prostor. |
|
|
Glede na lokacijo so poslovni prostori razvrščeni na tri
območja: |
|
|
– območje A: center Cirkulan, center Gorišnice, grad Borl; |
|
|
– območje B: ostali del Cirkulan in Gorišnice, vaška
središča Dolane, Gajevci, Formin, Mala vas, Moškanjci, Muretinci,
Zagojiči in Zamušani; |
|
|
– območje C: ostala območja Občine Gorišnica. |
|
|
Glede na vrsto dejavnosti so poslovni prostori razvrščeni
v naslednje skupine: |
|
|
1. skupina: dejavnost gostinstva, bančništva,
zavarovalništva, iger na srečo in inženiringa; |
|
|
2. skupina: ostale storitvene dejavnosti in trgovinska
dejavnost; |
|
|
3. skupina: poslovni prostori namenjeni dejavnosti
društev, združenj, političnih strank ter policije; |
|
|
4. skupina: skladišča, pomožni prostori, garaže. |
|
|
27. člen |
|
|
Mesečna najemnina za m2 znaša: (DEM v tolarski
protivrednosti po srednjem deviznem tečaju Banke Slovenije na dan
izstavitve računa). |
|
|
----------------------------------------------------------------
A B C
----------------------------------------------------------------
1.
skupina 12 8 7
2.
skupina 8 6 5
3.
skupina 6 4 3
4.
skupina 3,5 2,5 1,5
---------------------------------------------------------------- |
|