|
Na podlagi
Zakona
o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št.
18/74, 34/88, 5/90, 10/91, 17/91-I – ZUDE, 13/93, 66/93, 32/00, 102/02 –
odločba US RS),
Zakona
o stvarnem premoženju države, pokrajin in občin – ZSPDPO (Uradni
list RS, št. 14/07), Uredbe o stvarnem premoženju države, pokrajin in
občin (Uradni list RS, št. 84/07 in 94/07), 29. člena
Zakona
o lokalni samoupravi (Uradni list RS, št. 94/07 – ZLS-UPB2) ter 16.
in 79. člena
Statuta Občine Krško (Uradni list RS, št. 98/00 – prečiščeno
besedilo, 5/03 in 57/06) je Občinski svet Občine Krško na 22. seji dne
19. 6. 2008 sprejel |
|
|
P R A V I L N I K |
|
|
o načinu oddajanja poslovnih prostorov v najem in o določanju najemnin |
|
|
I. SPLOŠNE DOLOČBE |
|
|
1. člen |
|
|
(vsebina pravilnika) |
|
|
(1) Ta pravilnik določa postopek in pogoje za oddajo v
najem ter merila za določanje najemnin za poslovne prostore in garaže v
lasti Občine Krško (v nadaljnjem besedilu: občina). |
|
|
(2) Pravilnik velja za vse upravljalce in uporabnike
poslovnih prostorov samoupravnih lokalnih skupnosti, če ni z zakonom
urejeno drugače. |
|
|
(3) Za objekte javnega pomena, pokrita parkirišča in
ostale poslovne površine, ki so v lasti občine ter so dana v upravljanje
drugi pravni osebi, ki ji je pravica upravljanja s stvarnim premoženjem
občine podeljena v skladu z odlokom o gospodarskih javnih službah ali
aktom o ustanovitvi javnega gospodarskega zavoda, določa postopek,
pogoje in način določitve oddaje in določitve najemnin, upravljavec
takšnega stvarnega premoženja oziroma koncesijska pogodba ali drugi
pravni akt. |
|
|
2. člen |
|
|
(pomen poslovnega prostora) |
|
|
(1) Za poslovni prostor se šteje eden ali več prostorov,
ki so praviloma gradbena celota in imajo poseben ali skupen glavni vhod
ter so namenjeni za poslovno in drugo dejavnost. |
|
|
(2) Če nastane dvom, ali se šteje posamezen prostor za
poslovni prostor, odloči o tem pristojni občinski organ za stanovanjske
zadeve. |
|
|
3. člen |
|
|
(oddaja v najem) |
|
|
Poslovni prostor se odda v najem za opravljanje dejavnosti
v skladu z prostorskimi izvedbenimi akti. |
|
|
II. REGISTER POSLOVNIH PROSTOROV IN GARAŽ OBČINE KRŠKO |
|
|
4. člen |
|
|
(register poslovnih prostorov in garaž) |
|
|
(1) Register poslovnih prostorov in garaž občine in
register sklenjenih najemnih pogodb za te poslovne prostore in garaže
vodi pristojni občinski organ za stanovanjske zadeve. |
|
|
(2) V register poslovnih prostorov in garaž občine se
uvrščajo vsi poslovni prostori in garaže, ki so v lasti občine in z
njimi razpolaga pristojni občinski organ za stanovanjske zadeve. |
|
|
III. POSTOPKI ODDAJE POSLOVNIH PROSTOROV V NAJEM |
|
|
5. člen |
|
|
(metode oddaje v najem) |
|
|
(1) Metode oddaje poslovnih prostorov v najem so:
|
|
|
1. javna dražba; |
|
|
2. javno zbiranje ponudb in |
|
|
3. neposredna pogodba. |
|
|
(2) Oddajanje poslovnih prostorov v najem se praviloma
odda v najem na podlagi metode: |
|
|
– javne dražbe in |
|
|
– javnega zbiranja ponudb. |
|
|
(3) V postopku oddaje poslovnih prostorov se izbere tista
metoda, ki občini zagotavlja najugodnejši ekonomski učinek, pri tem pa
je praviloma primarni cilj oddaje poslovnih prostorov, doseganje čim
višje najemnine. |
|
|
(4) Oddaja garaž je po tem pravilniku urejena z 41. členom
tega pravilnika. |
|
|
IV. SESTAVA, PRISTOJNOSTI KOMISIJE IN POSTOPEK ODDAJE POSLOVNIH
PROSTOROV V NAJEM V PRIMERU JAVNE DRAŽBE ALI JAVNEGA ZBIRANJA PONUDB |
|
|
6. člen |
|
|
(določitev komisije) |
|
|
(1) V primeru izvedbe javne dražbe ali javnega zbiranja
ponudb imenuje župan Komisijo za oddajanje poslovnih prostorov Občine
Krško v najem (v nadaljevanju: komisija), ki vodi postopke oddajanje
poslovnih prostorov v najem. |
|
|
(2) Komisijo sestavljajo predsednik in dva člana, ki na
javni dražbi ali javnem zbiranju ponudb izberejo najugodnejšega
ponudnika z večino glasov vseh članov. |
|
|
(3) Komisija je za svoje delo odgovorna županu in mu mora
o svojem delu tudi poročati. |
|
|
7. člen |
|
|
(javna dražba) |
|
|
(1) Javna dražba se izvede kot javno oddajanje poslovnih
prostorov v najem, pri kateri je najemna pogodba sklenjena s ponudnikom,
ki pristane na vnaprej določene pogoje in ponudi najvišjo najemnino.
|
|
|
(2) Izvedba javne dražbe se objavi v sredstvih javnega
obveščanja spletu. Objavijo se najmanj naslednji podatki: |
|
|
– naziv in sedež organizatorja javne dražbe ter naziv in
sedež uporabnika, če ta ni obenem organizator javne dražbe; |
|
|
– opis predmeta oddaje v najem; |
|
|
– izklicno višino najemnino in najnižji znesek njenega
višanja; |
|
|
– način in rok plačila najemnine; |
|
|
– kraj in čas javne dražbe; |
|
|
– višino varščine, ki jo je potrebno položiti pred
začetkom javne dražbe in ki praviloma ne sme biti manjša od treh
izklicnih najemnin; |
|
|
– številka transakcijskega računa, na katerega je potrebno
vplačati varščino; |
|
|
– obvestilo dražiteljem, da bo po končani javni dražbi
varščina vrnjena tistim, ki na javni dražbi ne bodo uspeli in navedbo
roka, v katerem bo vrnjena; |
|
|
– informacijo o tem, kje in pod kakšnimi pogoji se lahko
interesenti pred začetkom javne dražbe seznanijo s podrobnejšimi pogoji
javne dražbe in si ogledajo predmet javne dražbe; |
|
|
– navedbo, da lahko organ pristojen za izvrševanje
proračuna samoupravnih lokalnih skupnosti ali pooblaščena komisija,
postopek ustavi do sklenitve najemnega razmerja, pri čemer se povrne
stroške dražiteljem v višini izkazanih stroškov za prevzem razpisne
dokumentacije in |
|
|
– morebitne druge pogoje, ki jih mora izpolnjevati uspeli
dražitelj. |
|
|
8. člen |
|
|
(rok za izvedbo javne dražbe) |
|
|
Med objavo razpisa o javni dražbi in javno dražbo ne sme
poteči manj od 15 dni in več od 45 dni. |
|
|
9. člen |
|
|
(postopek) |
|
|
(1) Na javni dražbi kot dražitelji ne morejo sodelovati
člani komisije, ki vodi javno dražbo, in z njimi povezane osebe. Za
povezano osebo se po tem členu štejejo: |
|
|
– oseba, ki je s članom komisije, ki vodi javno dražbo v
krvnem sorodstvu v ravni vrsti do katerega koli kolena, v stranski vrsti
pa do drugega kolena ali če je s članom komisije, ki vodi javno dražbo v
zakonu ali v svaštvu do četrtega kolena, ne glede na to, ali je zakonska
zveza prenehala ali ne; |
|
|
– oseba, ki je s članom komisije, ki vodi javno dražbo v
odnosu skrbništva ali posvojenec oziroma posvojitelj; |
|
|
– druge osebe, s katerimi je glede na znane okoliščine ali
na kakršnem koli pravnem temelju povezan član komisije, ki vodi javno
dražbo, tako da zaradi te povezave obstaja dvom o njegovi
nepristranskosti pri opravljanju funkcije. |
|
|
(2) Izklicna najemnina poslovnega prostora oziroma vsaka
nadaljnja višina najemnine se izkliče trikrat. Če noben od udeležencev
javne dražbe navedene višine ne zviša pred tretjim izklicem, se šteje,
da je sprejeta višina najemnine, ki je bila izklicana trikrat. Ko je
višina najemnine izklicana trikrat, komisija, ki vodi javno dražbo
ugotovi, komu in za kakšno višino najemnine je bil predmet javne dražbe
oddan in najemnika pozove k podpisu najemne pogodbe. |
|
|
(3) Če izklicna višina najemnine ni bila dosežena, je
javna dražba neuspešna. |
|
|
10. člen |
|
|
(zapisnik o javni dražbi) |
|
|
O javni dražbi se piše zapisnik, ki vsebuje podatke o:
|
|
|
– kraju, kjer je javna dražba potekala, datumu in uri;
|
|
|
– imenih članov komisije; |
|
|
– predmetu dražbe; |
|
|
– izklicni višini najemnine; |
|
|
– najnižjem znesku višanja; |
|
|
– imenih dražiteljev oziroma njihovih zastopnikov oziroma
pooblaščencev; |
|
|
– ugotovitvah o izpolnjevanju pogojev dražiteljev, ki
pristopijo k dražbi in |
|
|
– najvišji izklicani višini najemnine in imenu oziroma
najemnika ter ugotovitvah, da je bil najemnik pozvan k sklenitvi najemne
pogodbe ali ugotovitev, da izklicna višina najemnine ni bila dosežena in
javna dražba ni bila uspešna. |
|
|
11. člen |
|
|
(sklenitev najemne pogodbe) |
|
|
Z najugodnejšim dražiteljem se sklene pogodba v 15 dneh po
končani javni dražbi. Če dražitelj ne podpiše pogodbe v navedenem roku,
mu lahko ponudnik podaljša rok za sklenitev pogodbe, vendar ne za več
kot 15 dni, ali pa zadrži njegovo varščino. Če najugodnejši dražitelj ne
podpiše pogodbe v podaljšanem roku, ponudnik zadrži njegovo varščino. |
|
|
12. člen |
|
|
(javno zbiranje ponudb) |
|
|
(1) Javno zbiranje ponudb se izvede kot na nedoločen ali
določljiv krog oseb naslovljeno vabilo k dajanju ponudb za najem
poslovnih prostorov. |
|
|
(2) Javno zbiranje ponudb mora biti objavljeno sredstvih
javnega obveščanja. Objavijo se najmanj naslednji podatki: |
|
|
– ime in sedež organizatorja javnega zbiranja ponudb ter
ime in sedež upravljavca, če ta ni obenem organizator javnega zbiranja
ponudb; |
|
|
– opis predmeta oddaje; |
|
|
– navedbo, da je treba ponudbi priložiti potrdilo o
vplačani varščini v višini, ki praviloma ne sme biti manjša od treh
izklicnih najemnin; |
|
|
– pogoje, po katerih bodo zainteresirani najemniki
pridobivali podrobnejše informacije o predmetu oddaje v najem za namen
oblikovanja ponudbe; |
|
|
– obliko in pogoje, pod katerimi mora najemnik predložiti
ponudbo oziroma elemente, ki naj jih ponudba vsebuje, in morebitno
navedbo, da se bodo po prejemu ponudb s ponudniki izvedla dodatna
pogajanja; |
|
|
– morebitne omejitve upravljavca v zvezi s postopkom
oddaje; |
|
|
– način in rok plačila najemnine; |
|
|
– rok za oddajo ponudbe; |
|
|
– rok vezanosti ponudnikov na dano ponudbo; |
|
|
– navedbo, da lahko organ, pristojen za izvrševanje
proračuna samoupravnih lokalnih skupnosti, ali komisija s soglasjem
predstojnika postopek ustavi do sklenitve najemne pogodbe, pri čemer se
ponudnikom povrnejo stroški v višini izkazanih stroškov za prevzem
razpisne dokumentacije; |
|
|
– kontaktne osebe najemodajalca in |
|
|
– morebitne druge pogoje, ki jih mora izpolnjevati uspeli
ponudnik. |
|
|
13. člen |
|
|
(postopek) |
|
|
(1) Pred obravnavo prispelih ponudb komisija preveri ali
so bile ponudbe pravočasne in popolne. |
|
|
(2) Ponudbo, ki je prispela po razpisnem roku
(nepravočasna ponudba), ali pravočasne, vendar nepopolne ponudbe,
komisija, ki je pooblaščena za izvedbo postopka, izloči in o tem obvesti
ponudnika. |
|
|
(3) Ne glede na prejšnji odstavek, komisija pozove
ponudnika, ki je oddal nepopolno ponudbo, k dopolnitvi ponudbe, če
ponudba vsebuje vse elemente ponudbe, ima pa pomanjkljivo dokumentacijo.
Rok za dopolnitev te ponudbe je pet dni od prejema poziva za dopolnitev.
|
|
|
(4) Če je med prejetimi ponudbami več najugodnejših
ponudb, lahko komisija: |
|
|
– pozove vse najugodnejše ponudnike k oddaji nove ponudbe
ali |
|
|
– opravi z najugodnejšimi ponudniki dodatna pogajanja ali
|
|
|
– opravi med najugodnejšimi ponudniki javno dražbo, pri
čemer za izklicno višino najemnine določi višino najemnine, ki so jo v
svojih ponudbah ponudili najugodnejši ponudniki. |
|
|
(5) Postopki iz prejšnjega odstavka morajo biti izvedeni v
roku zavezanosti ponudnikov na dane ponudbe, drugače je javno zbiranje
ponudb neuspešno. |
|
|
(6) Če v postopku javnega zbiranja ponudb ni bila dosežena
vsaj ocenjena višina najemnine poslovnega prostora ali v postopkih iz
četrtega odstavka tega člena ni bila dosežena vsaj višina najemnine, ki
so jo v postopku javnega zbiranja ponudb ponudili najugodnejši
ponudniki, je javno zbiranje ponudb neuspešno. |
|
|
14. člen |
|
|
(zapisnik) |
|
|
(1) Ponudbe se odpirajo na kraju in ob času, ki sta
navedena v objavi obvestila o javnem zbiranju ponudb. O odpiranju ponudb
se piše zapisnik. |
|
|
(2) Zapisnik iz prejšnjega odstavka vsebuje podatke o:
|
|
|
– kraju, datumu in uri odpiranja prispelih ponudb;
|
|
|
– imenih članov komisije; |
|
|
– predmetu javnega zbiranja ponudb; |
|
|
– imenih ponudnikov in ponujenih višinah najemnine;
|
|
|
– ugotovitvah o popolnosti in pravočasnosti ponudb;
|
|
|
– ugotovitvah o tem ali ponudniki izpolnjujejo pogoje iz
zadnje alineje 12. člena; |
|
|
– morebitnem sklepu o izvedbi postopkov iz četrtega
odstavka prejšnjega člena; |
|
|
– najvišji ponujeni višini najemnine in imenu
najugodnejšega ponudnika ter ugotovitev, da je bil najugodnejši ponudnik
pozvan k sklenitvi najemne pogodbe, ali ugotovitev, da ocenjena višina
najemnine oziroma ob izvedbi postopkov iz četrtega odstavka prejšnjega
člena višina najemnine, ki so jo ponudili najugodnejši ponudniki, ni
bila dosežena in javno zbiranje ponudb ni bilo uspešno. |
|
|
(3) O neuspelem javnem zbiranju ponudb upravljavec obvesti
ponudnike v osmih dneh od odpiranja prispelih ponudb oziroma od izvedbe
postopkov iz četrtega odstavka prejšnjega člena. |
|
|
15. člen |
|
|
(sklenitev pogodbe) |
|
|
(1) Z najugodnejšim ponudnikom se sklene pogodba
najpozneje v 15 dneh po opravljeni izbori najugodnejšega ponudnika.
|
|
|
(2) Če najugodnejši ponudnik ne sklene pogodbe v roku iz
prvega odstavka tega člena, lahko upravljavec podaljša rok za sklenitev
najemne pogodbe, vendar ne za več kot 15 dni, ali pa zadrži njegovo
varščino. Če najugodnejši ponudnik ne podpiše najemne pogodbe niti v
podaljšanem roku, upravljavec zadrži njegovo varščino. |
|
|
16. člen |
|
|
(vračilo varščine) |
|
|
(1) Najemnik, ki je sklenil najemno pogodbo na podlagi
metode javne dražbe ali javnega zbiranja ponudb, mora prevzeti poslovni
prostor in ga pričeti uporabljati v roku, ki je določen v pogodbi.
Plačana varščina se poračuna z najemno obveznostjo. |
|
|
(2) Kolikor najemnik iz neupravičenih razlogov ne prične
uporabljati poslovnega prostora skladno s sklenjeno najemno pogodbo,
lahko najemodajalec odstopi od pogodbe brez odpovednega roka in se
varščina ne vrne. |
|
|
V. ODDAJANJE POSLOVNIH PROSTOROV V NAJEM V PRIMERU NEPOSREDNE POGODBE |
|
|
17. člen |
|
|
(metoda neposredne pogodbe) |
|
|
(1) Poslovni prostor se lahko odda v najem na podlagi
metode neposredne pogodbe, če je podan eden izmed naslednjih pogojev:
|
|
|
– pri oddaji poslovnega prostora v najem, če je občina
manj kot 50 odstotna solastnica nepremičnine; |
|
|
– če je predviden letni prihodek od oddaje poslovnega
prostora v najem nižji od 10.000 eurov; |
|
|
– če oddaja poslovnega prostora v najem po eni izmed metod
iz prvega odstavka tega člena ni uspela, v dveh mesecih po neuspeli
metodi; |
|
|
– če se poslovni prostor odda v najem osebi javnega prava
za izvrševanje javnih nalog, razen javnim podjetjem; |
|
|
– če se poslovni prostor odda v najem nevladnim
organizacijam, ki delujejo v javnem interesu za izvajanje dejavnosti, za
katero so ustanovljene; |
|
|
– če se poslovni prostor odda v najem za obrambo, zaščito,
reševanje in pomoč ob naravnih in drugih nesrečah. |
|
|
18. člen |
|
|
(postopek oddaje na podlagi neposredne metode) |
|
|
Za vodenje postopkov pri oddajanju poslovnih prostorov v
najemu in za odločanje o pravicah in obveznostih v skladu s tem
pravilnikom, je pristojen občinski organ za stanovanjske zadeve, kolikor
izvedba javne dražbe ali javnega zbiranja ponudb po tem pravilniku ni
potrebna. |
|
|
19. člen |
|
|
(pristojnosti občinskega organa za stanovanjske zadeve) |
|
|
Pristojen občinski organ za stanovanjske zadeve ima pri
uporabi metode neposredne pogodbe naslednje pristojnosti: |
|
|
– predlaga pristojnim organom spremembo namembnosti
stanovanjskega prostora v poslovni prostor in daje pobude za spremembo
namembnosti obstoječih poslovnih prostorov, |
|
|
– predlaga spremembo o namembnosti poslovnih prostorov v
skladu s sprejetimi prostorskimi izvedbenimi akti, |
|
|
– odloča o preureditvi poslovnega prostora, ki pomeni
povečanje vrednosti poslovnega prostora, |
|
|
– odloča o izbiri najemnika, |
|
|
– predlaga prenehanje najemnega razmerja, |
|
|
– odloča o drugih dejavnostih, ki vplivajo na
gospodarjenje s poslovnimi prostori. |
|
|
20. člen |
|
|
(pritožbeni organ) |
|
|
O pritožbah zoper sklepe pristojnega občinskega organa za
stanovanjske zadeve odloča župan. |
|
|
VI. TRAJANJE, NASTANEK IN PRENEHANJE NAJEMNEGA RAZMERJA |
|
|
21. člen |
|
|
(trajanje najemnega razmerja) |
|
|
(1) Poslovni prostori se oddajo v najem za določen čas,
vendar ne za dlje kot pet let. |
|
|
(2) Najemno razmerje iz prvega odstavka tega člena se
lahko po poteku petih let izjemoma podaljša, če za to obstajajo
utemeljeni razlogi. |
|
|
(3) Poslovni prostori se lahko oddajo v najem za obdobje,
ki ne sme biti daljše od enega leta v primeru kadar postopki javne
dražbe, javnega zbiranja ponudb oziroma sklenitve neposredne pogodbe ni
bil uspešno zaključen. |
|
|
(4) Pristojni občinski organ za stanovanjske zadeve 30 dni
pred potekom najemne pogodbe iz drugega odstavka tega člena preveri, ali
najemnik izpolnjuje vse obveznosti iz najemne pogodbe, zlasti če
pravočasno plačuje najemnino za poslovni prostor in ostale stroške, ki
so povezani z najemom poslovnega prostora. Kolikor se ugotovi, da
najemnik dolguje ob koncu najema za določen čas, več kot znaša
enomesečna najemnina za najet poslovni prostor ali da dolguje
dobaviteljem (kurjava, električna energija, voda, smeti, telefon itd.)
več kot enomesečni znesek, pristojni občinski organ za stanovanjske
zadeve pozove najemnika, da dolg nemudoma poravna, sicer se najemna
pogodba ne podaljša. |
|
|
22. člen |
|
|
(predmet najemne pogodbe) |
|
|
(1) Najemno razmerje nastane s sklenitvijo najemne pogodbe
v pisni obliki. |
|
|
(2) Najemna pogodba mora vsebovati: |
|
|
– podatke o lokaciji in strukturi poslovnega prostora,
|
|
|
– dejavnost, ki se bo opravljala v poslovnem prostoru,
|
|
|
– določila o uporabi skupnih naprav in prostorov v
zgradbi, |
|
|
– določila o trajanju najemnega razmerja, |
|
|
– določila o višini najemnine in o stroških vzdrževanja
skupnih delov in naprav zgradbe, o obratovalnih stroških in drugih
stroških, ki bremenijo najemnika po določbah tega pravilnika,
|
|
|
– obveznosti in vzdrževanje poslovnega prostora,
|
|
|
– določila o odpovedi in odpovednih rokih, |
|
|
– druga določila, ki so pomembna za vsakokratno sklepanje
najemnega razmerja. |
|
|
23. člen |
|
|
(podnajem) |
|
|
Najemnik ne sme oddajati poslovnega prostora v podnajem
brez soglasja najemodajalca. |
|
|
24. člen |
|
|
(prenehanje najemnega razmerja) |
|
|
Najemno razmerje preneha: |
|
|
– s sporazumnim prenehanjem najemne pogodbe, |
|
|
– z odpovedjo najemne pogodbe z zakonsko predpisanim
odpovednim rokom ali z odpovednim rokom, določenim v najemni pogodbi,
|
|
|
– s potekom časa, za katerega je bila najemna pogodba
sklenjena. |
|
|
25. člen |
|
|
(krivdni odpovedni razlogi) |
|
|
Pristojni občinski organ za stanovanjske zadeve lahko
predlaga razdrtje najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovnega
prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene določbe o trajanju
najemnega razmerja in o odpovednem roku, v naslednjih primerih:
|
|
|
– če najemnik odda poslovni prostor v podnajem,
|
|
|
– če najemnik uporablja poslovni prostor na način, s
katerim druge najemnike ali stanovalce ovira ali moti pri normalni
uporabi njihovih poslovnih prostorov ali stanovanj, |
|
|
– če najemnik izvršuje ali izvrši v poslovnem prostoru
adaptacijo brez predhodnega soglasja najemodajalca, |
|
|
– če najemnik na zahtevo najemodajalca v dogovorjenem roku
ne opravi del, ki so potrebna za vzdrževanje poslovnega prostora in ki
spadajo med njegove stroške, |
|
|
– če najemnik v dogovorjenem roku ne prične opravljati
dejavnosti, za katero mu je bil dodeljen poslovni prostor, |
|
|
– če najemnik brez soglasja najemodajalca spremeni predmet
poslovanja ali opravi druge statusne spremembe, ki neposredno vplivajo
na dejavnost v poslovnem prostoru, |
|
|
– če najemnik za več kot en mesec brez opravičenega
razloga preneha opravljati poslovno dejavnost, |
|
|
– če najemnik izgubi status na podlagi katerega je
pridobil poslovni prostor v najem, |
|
|
– če najemnik najmanj dva meseca ne plača najemnine in
obratovalnih stroškov in če jih ne poravna niti v nadaljnjih šestdesetih
dneh po prejemu opomina, |
|
|
– če najemnik na kakršenkoli način ovira prenovo
poslovnega prostora in zgradbe, v kateri se nahaja poslovni prostor ali
jo ovira, |
|
|
– v drugih primerih, ki so določeni z zakonom ali
dogovorjeni z najemno pogodbo. |
|
|
VII. NAČIN IN MERILA DOLOČANJA NAJEMNIN |
|
|
26. člen |
|
|
(določitev mesečne najemnine) |
|
|
(1) Višina izklicne najemnine za poslovni prostor se
določi na podlagi Pravilnika o merilih za ugotavljanje vrednosti
stanovanj in stanovanjskih stavb (Uradni list RS, št. 127/04 in 69/05).
|
|
|
(2) Višina izklicne najemnine je odvisna od vrednosti
poslovnega prostora in letne stopnje najemnine in se izračuna po
naslednji enačbi: |
|
|
Vrednost poslovnega prostora: št. točk x vrednost točke x
velikost posl. prostora x f |
|
|
Vp x K |
|
|
Mesečna najemnina: ------------------ |
|
|
12 x 100 |
|
|
pri čemer pomeni; |
|
|
f = korekcijski faktor za popravek končne vrednosti
poslovnega prostora glede na razpon nosilnih elementov (konstrukcije)
|
|
|
Vp = revalorizirana vrednost poslovnega prostora
|
|
|
K = letna stopnja najemnine |
|
|
Letna stopnja najemnine (K) za poslovni prostor je odvisna
od lokacije poslovnega prostora in dejavnosti, ki se bo opravljala v
poslovnem prostoru. |
|
|
(3) Vrednost točke kot osnova za ugotovitev vrednosti
poslovnega prostora se določi s sklepom občinskega sveta enkrat letno. |
|
|
27. člen |
|
|
(namembnost in lokacija) |
|
|
(1) Glede na namembnost se poslovni prostori razvrstijo v
naslednje skupine: |
|
|
SKUPINA A: |
|
|
– gostinska dejavnosti (gostinski lokali, hoteli,
igralnice), |
|
|
– finančni marketing, |
|
|
– banke, |
|
|
– denarni zavodi, |
|
|
– intelektualne storitve (odvetnik, notar), |
|
|
– agencijski posli, |
|
|
– zavarovalništvo, |
|
|
– državni organi, |
|
|
– profitne zdravstvene organizacije (samoplačniške),
|
|
|
– trgovine, |
|
|
– pisarniške dejavnosti, |
|
|
– tiskarstvo, založništvo, |
|
|
– profitne izobraževalne dejavnosti, |
|
|
– storitvene dejavnosti. |
|
|
SKUPINA B: |
|
|
– obrtne dejavnosti, |
|
|
– fotografske dejavnosti, |
|
|
– komisionarske, posredniške dejavnosti, |
|
|
– garaže. |
|
|
SKUPINA C: |
|
|
– neprofitne izobraževalne in raziskovalne dejavnosti,
|
|
|
– kulturne in umetniške in podobne dejavnosti,
|
|
|
– varovanje kulturnih dobrin, |
|
|
– zdravstveno in socialno varstvo ter varstvo mladine,
|
|
|
– razstave, |
|
|
– društva, združenja, zveze, |
|
|
– politične stranke, |
|
|
– humanitarne organizacije. |
|
|
(2) V primeru, da se v poslovnem prostoru opravlja več
dejavnosti, se pri oblikovanju najemnine upošteva dejavnost, ki spada v
višjo skupino. O razvrstitvi poslovnega prostora v skupino odloča
komisija za oddajo poslovnih prostorov v najem. |
|
|
(3) Lokacije na katerih se nahajajo poslovni prostori so
naslednje: |
|
|
LOKACIJA 1: |
|
|
KS Krško: |
|
|
Ulice: Cesta krških žrtev, Dalmatinova, Bohoričeva,
Šoferska, Gasilska, Pod goro, Valvasorjevo nabrežje, Cesta 4. julija,
Kolodvorska, Prešernova, Cankarjeva, Aškerčeva, Zdolska cesta od
križišča s Cesto 4. julija do križišča z Sremiško, Ul. Slavka Rožanca in
Šolska ulica. |
|
|
KS Leskovec: |
|
|
Ulice: Ulica mladinskih delovnih brigad, Ulica 11.
novembra. |
|
|
LOKACIJA 2: |
|
|
zajema ostale dele Krškega in Leskovca, ki niso zajeti v
ožjem območju 1. |
|
|
LOKACIJA 3: |
|
|
zajema ožje območje Senovega in Brestanice. |
|
|
LOKACIJA 4: |
|
|
zajema strnjeno območje Podbočja, Rake in Koprivnice.
|
|
|
LOKACIJA 5: |
|
|
zajema področje ostalih krajev in zaselkov v Občini Krško.
|
|
|
Določitev letne stopnje najemnine (K): |
|
|
+---------+----+---------------------------------------------------+ |
|
|
|DEJAVNOST| |
OBMOČJE | |
|
|
|
+----+---------+---------+----------+----------+---------+ |
|
|
| |(K) |LOKACIJA | LOKACIJA|
LOKACIJA | LOKACIJA |LOKACIJA | |
|
|
| | | 1 | 2 |
3 | 4 | 5 | |
|
|
+---------+----+---------+---------+----------+----------+---------+ |
|
|
|SKUPINA |(K) | 12,5 | 9,4 |
6,4 | 5,0 | 3,7 | |
|
|
|A | | | |
| | | |
|
|
+---------+----+---------+---------+----------+----------+---------+ |
|
|
|SKUPINA |(K) | 9,4 | 6,4 |
4,8 | 4,0 | 3,5 | |
|
|
|B | | |
| | | | |
|
|
+---------+----+---------+---------+----------+----------+---------+ |
|
|
|SKUPINA |(K) | 3,4 | 3,4 |
3,4 | 3,4 | 3,4 | |
|
|
|C | | |
| | | | |
|
|
+---------+----+---------+---------+----------+----------+---------+ |
|
|
28. člen |
|
|
(usklajevanje najemnin) |
|
|
Najemnine se polletno usklajujejo z indeksom cen
življenjskih potrebščin v Republiki Sloveniji. Kolikor indeks cen
življenjskih potrebščin preseže 2% mesečno, se najemnine usklajujejo
mesečno. |
|
|
29. člen |
|
|
(obračun davka) |
|
|
Tako določena višina najemnine ne vsebuje davka, ki ga
plačuje najemnik v skladu z veljavno zakonodajo. |
|
|
30. člen |
|
|
(način plačila najemnine) |
|
|
(1) Najemnik poslovnega prostora plačuje najemnino za
tekoči mesec, mesečno, in sicer do zadnjega dne v mesecu, razen v
primerih, drugačne opredelitve v najemni pogodbi. V primeru zamude
plačila se zaračunavajo zakonite zamudne obresti. |
|
|
(2) Poleg najemnine je najemnik dolžan plačevati vse
stroške, ki nastanejo pri obratovanju objekta, v katerem je poslovni
prostor. |
|
|
31. člen |
|
|
(znižanje najemnine) |
|
|
(1) Če je poslovni prostor na podlagi Pravilnika o merilih
za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih stavb ovrednoten z
manj kot 200 točkami, se lahko najemnina zniža za največ 30% izhodiščne
mesečne najemnine. |
|
|
(2) Za pravne in fizične osebe, katerih dejavnost ni
profitna, se opravlja v poslovnih prostorih lociranih v starem mestnem
jedru in je pomembna za občino ter daje pečat staremu mestnemu jedru
mesta Krško, se na podlagi predloga pristojnega občinskega organa za
stanovanjske zadeve, najemnina lahko zniža za največ 50% od izhodiščne
mesečne najemnine. |
|
|
(3) Za določen čas se lahko zniža najemnina v naslednjih
primerih: |
|
|
– kadar najemnik ne more opravljati dejavnosti zaradi
bolezni, ki je daljša od 60 dni, če najemnik sam, kot edini zaposleni
opravlja dejavnost v poslovnem prostoru, |
|
|
– za čas adaptacije poslovnega prostora s predhodnim
pisnim soglasjem najemodajalca, v okviru terminskega plana izvajanja
del, |
|
|
– za čas vzdrževalnih del pri odpravi posledic
poškodovanja poslovnega prostora iz razlogov s strani najemnika. |
|
|
32. člen |
|
|
(brezplačna uporaba) |
|
|
Nepremično premoženje, ki ga začasno ne potrebuje noben
uporabnik, se lahko da v brezplačno uporabo z neposredno pogodbo:
|
|
|
– osebam javnega prava za izvrševanje javnih nalog, razen
javnim podjetjem ali |
|
|
– nevladnim organizacijam, ki delujejo v javnem interesu
za izvajanje dejavnosti, za katero so ustanovljeni. |
|
|
33. člen |
|
|
(predmet oddaje v brezplačno uporabo) |
|
|
(1) Poslovni prostor, ki ga začasno ne potrebuje noben
uporabnik, se lahko odda v brezplačno uporabo. |
|
|
(2) V brezplačno uporabo se lahko odda tudi poslovni
prostor, ki je zajet v letnem načrtu razpolaganja, pa postopek javne
dražbe, javnega zbiranja ponudb oziroma sklenitve neposredne pogodbe ni
bil uspešno zaključen. |
|
|
34. člen |
|
|
(čas trajanja) |
|
|
(1) Poslovni prostor iz prvega odstavka prejšnjega člena
se lahko odda v brezplačno uporabo za določen čas, v katerem se
predvideva, da ga ne potrebuje noben uporabnik, vendar ne za več kot pet
let. |
|
|
(2) Izjemoma se lahko poslovni prostor odda v brezplačno
uporabo za 10 let, če gre za oddajo za potrebe obrambe, zaščite,
reševanja in pomoči ob naravnih in drugih nesrečah. |
|
|
(3) Poslovni prostor iz drugega odstavka prejšnjega člena
se lahko odda v brezplačno uporabo za obdobje, ki ne sme biti daljše od
enega leta. |
|
|
35. člen |
|
|
(objava) |
|
|
Namera o oddaji poslovnega prostora v brezplačno uporabo
se objavi na enotnem spletnem portalu najmanj 15 dni pred sklenitvijo
neposredne pogodbe. |
|
|
36. člen |
|
|
(obvezne sestavine) |
|
|
(1) V pogodbi o oddaji poslovnega prostora v brezplačno
uporabo se določi obveznost uporabnika, da krije obratovalne stroške,
stroške rednega vzdrževanja stroške uporabe stavbnega zemljišča, stroške
zavarovanj in druge stroške, za katere se stranki dogovorita s pogodbo.
|
|
|
(2) Zavarovalne police, ki jih sklepa uporabnik, se morajo
vinkulirati v korist občine. |
|
|
37. člen |
|
|
(predlagatelj znižanja ali oprostitve najemnine) |
|
|
O znižanju ali oprostitvi najemnine iz 31. in 32. člena
tega pravilnika predlaga pristojni občinski organ za stanovanjske
zadeve. |
|
|
VIII. VLAGANJE V POSLOVNI PROSTOR |
|
|
38. člen |
|
|
(primopredajni zapisnik) |
|
|
Najemniku poslovnega prostora se lahko odda v najem
urejen, delno urejen ali neurejen poslovni prostor. Stanje poslovnega
prostora se ugotavlja na podlagi zapisnika o primopredaji poslovnega
prostora. |
|
|
39. člen |
|
|
(dodatna vlaganja) |
|
|
(1) Višina najemnine določena na podlagi 26. in 27. člena
tega pravilnika, se uporablja za poslovne prostore, ki ne zahtevajo
dodatnih tehničnih posegov in opreme. Kolikor najemnik glede na
dejavnost potrebuje dodatna vlaganja in zaščito (kot. npr. trezor,
zaklonišča, elektronske naprave in podobno), je dolžan, po pridobitvi
soglasja najemodajalca, dodatna vlaganja izvesti sam. |
|
|
(2) V primerih, kadar najemnik v soglasju z lastnikom z
lastnimi sredstvi v celoti ali deloma obnovi poslovni prostor, je
potrebno pred pričetkom obnovitvenih del skleniti z njim dogovor o
vlaganju sredstev, s katerim se določi rok za obnovo poslovnega
prostora, potrebna višina finančnih sredstev in način obračuna vloženih
sredstev. Vrednost poslovnega prostora pred pričetkom del in po
dokončanju del oceni sodni cenilec. Stroški cenitve bremenijo najemnika.
Vložena sredstva se lahko poračunajo z najemnino. |
|
|
(3) Predmet obračuna vloženih sredstev je lahko samo
vložek najemnika, opredeljen v dogovoru iz prejšnjega odstavka.
|
|
|
(4) Po prenehanju najemnega razmerja za poslovni prostor
se najemnik z lastnikom dogovori morebitnem priznanju dodatnih vlaganj.
|
|
|
(5) V primeru, da dodatna vlaganja za lastnika niso
aktualna, je najemnik dolžan vzpostaviti poslovni prostor v prvotno
stanje. |
|
|
40. člen |
|
|
(soglasje) |
|
|
(1) Med trajanjem najemnega razmerja najemnik ne sme brez
soglasja najemodajalca: |
|
|
– spremeniti, zožiti ali razširiti predmet poslovanja v
poslovnem prostoru, |
|
|
– izvršiti drugih statusnih sprememb, ki neposredno
vplivajo na dejavnost v poslovnem prostoru, |
|
|
– izvajati preureditvenih del v poslovnem prostoru.
|
|
|
(2) Soglasje k spremembam med trajanjem najemnega razmerja
iz prejšnjega odstavka daje pristojni občinski organ za stanovanjske
zadeve. |
|
|
IX. ODDAJANJE GARAŽ V NAJEM |
|
|
41. člen |
|
|
(postopek oddaje garaž) |
|
|
(1) Garaže, ki so bile zgrajene za potrebe uporabnikov
posameznih zgradb, se praviloma oddajajo v najem lastnikom ali
najemnikom stanovanj ter poslovnih prostorov v teh zgradbah.
|
|
|
(2) Postopek oddaje garaže v najem je enak postopku oddaje
poslovnih prostorov v najem. |
|
|
X. ODDAJANJE POSEBNIH PROSTOROV (DVORANE IN SEJNIH SOB) |
|
|
42. člen |
|
|
(postopek oddaje) |
|
|
(1) Določeni prostori, kot so dvorane, sejne sobe in
podobno, se oddajajo v najem po dnevih oziroma urah. |
|
|
(2) Prostori iz prvega odstavka tega člena se oddajo v
najem neposredno na podlagi pisne vloge ali naročilnice prosilca pri
pristojnem občinskem organu, ki razpolaga tudi s cenikom za oddajo
tovrstnih prostorov v najem. |
|
|
XI. PREHODNE IN KONČNE DOLOČBE |
|
|
43. člen |
|
|
(prehodno obdobje) |
|
|
Pristojni občinski organ je dolžan v dvanajstih mesecih po
uveljavitvi tega pravilnika uskladiti vse obstoječe najemne pogodbe z
določili tega pravilnika. |
|
|
44. člen |
|
|
(prenehanje veljavnosti) |
|
|
Z dnem uveljavitve tega pravilnika preneha veljati
pravilnik o načinu oddajanja poslovnih prostorov v najem in o določanju
najemnin (Uradni list RS, št. 73/00). |
|
|
45. člen |
|
|
(uveljavitev pravilnika) |
|
|
Pravilnik začne veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem
listu Republike Slovenije. |
|
|
|
|
|
Št. 352-1/2008-O406 |
|
|
Krško, dne 19. junija 2008 |
|
|
|
|
|
Župan |
|
|
Občine Krško |
|
|
Franc Bogovič l.r. |
|